외국인만 양도세 면제? 논란의 핵심 정리 (2025년 최신)

 

“한국인은 집 팔면 세금 내는데,
외국인은 양도세를 안 낸다고?”

 

최근 부동산 시장에서 양도소득세 외국인 면제 논란이 뜨겁습니다.

SNS와 커뮤니티를 중심으로 퍼진 이 내용,
사실관계와 배경을 정리해드립니다.

 

✅ 1. 논란의 시작

• 일부 부동산 커뮤니티에서
  “외국인은 한국 부동산 양도 시 양도세를 내지 않는다”는 글이 확산
• 관련 기사와 유튜브 영상이 공유되며 사회적 관심 급증
• 국내 주택 소유 외국인이 증가한 상황과 맞물려
  불공정 논란 확대

 

✅ 2. 실제 법적 근거

📌 소득세법 제3조 & 제156조

• 한국 거주자인 경우 → 내국인과 동일하게 양도세 부과
• 비거주 외국인의 경우 → ‘국내 원천소득’에 대해 과세
• 단, 한국과 이중과세방지협약(DTA) 체결한 국가의 국민이라면
  협약 내용에 따라 한국 양도세 면제 가능

즉, 모든 외국인이 면제되는 것이 아니라
협약국 국민 + 해당 국가에서 과세 조건을 충족해야 함.

 

✅ 3. 어떤 나라가 해당될까?

• 미국, 캐나다, 영국, 프랑스 등
  한국과 조세협약 체결국 다수 포함
• 협약 내용에 따라 양도세 과세권이 해당 외국인 본국에 있음
• 이 경우 한국은 과세하지 않음 → 실질적으로 면제 효과

 

✅ 4. 왜 논란이 커졌나?

• 한국인은 양도세 부담이 큰데, 일부 외국인 투자자는 면제
• 외국인 주택 거래 증가 → 집값 상승 압력과 연결된다는 인식
• 조세형평성, 부동산 투기 억제 측면에서 문제 제기

 

✅ 5. 정부 대응 현황

• 2024년 말부터 국회·기획재정부 차원에서 제도 개선 검토
• 이중과세방지협약 개정 또는 협약 해석 변경 논의
• 외국인 부동산 거래·세금 관련 통계 투명 공개 추진

 

✅ 6. 핵심 정리

구분	내국인	외국인(비거주)
양도세 과세	무조건 부과	협약국 여부 따라 부과 또는 면제
협약국 아닌 경우	해당 없음	한국 내 과세
협약국인 경우	해당 없음	본국 과세, 한국 면제 가능

 

✅ 결론

• ‘외국인 전부 면제’는 사실 아님
• 협약국 국민이 협약 내용에 따라 면제되는 구조
• 제도 개선 논의가 진행 중이므로 향후 변경 가능성 높음

 

 

💬 “내국인 역차별 아닌가?”라는 목소리가 큰 만큼
올해 안에 제도 개편 논의가 본격화될 전망입니다.

관심 있는 분들은 정부·국회 입법 동향을 주기적으로 확인하세요.