등기부등본 필수 체크리스트(이거 확인 안하면 돈 날려요)

 

계약서에 도장 찍기 전,

‘등기부등본’ 확인 안 하고 계약하면 큰일 납니다.

전세사기, 이중계약, 근저당 잡힌 집…

뉴스에서만 보던 일이 나에게도 일어날 수 있어요.

 

2025년 현재,

정부도 ‘전세보증금 보호’를 강조하며
등기부등본 확인을 계약 전 필수 과정으로 권고하고 있습니다.

 

이 글에서는
등기부등본이란 무엇이고,
어디서 어떻게 확인하며,
어떤 내용을 주의 깊게 봐야 하는지
실전 중심으로 하나하나 알려드릴게요.

 

등기부등본이란?

부동산의 ‘주민등록등본’ 같은 것!
해당 부동산의 소유자 정보, 권리관계, 대출 여부, 근저당 설정 현황 등이 기록된 공식 문서입니다.

 

등기부등본을 보면 이런 걸 알 수 있어요:

• 진짜 집주인인지 (명의자) 확인 가능
• 근저당·압류 등 설정돼 있는 부채 확인 가능
• 이중계약·사기 여부 확인 가능
• 전세보증금이 안전한지 판단 가능

‘등본’은 공짜가 아닙니다.
인터넷으로 열람할 경우 열람 700원 / 발급 1,000원 정도 수수료가 발생합니다.

 

등기부등본 열람 방법 (2025년 기준)

인터넷 등기소 사이트에서 누구나 조회 가능합니다.

PC에서 확인하는 방법

1. 인터넷등기소 사이트 접속 → https://www.iros.go.kr
2. [열람하기] 클릭
3. 부동산 소재지 입력 → 조회
4. ‘표제부 / 갑구 / 을구’로 구분된 등본 확인

👉 회원가입 없이도 열람 가능합니다. 단, 소액 수수료 결제 필요 (카드/카카오페이 가능)

 

등기부등본에서 꼭 확인해야 할 4가지

1. 집주인 이름 확인

• 등기부등본의 갑구에는 ‘소유자’가 명시됩니다.
• 계약서에 나와 있는 집주인 이름과 등본 상 소유자 이름이 일치해야 안전합니다.

❗ 다른 사람 명의로 된 집인데 본인이 집주인이라 주장하면? → 무조건 피하세요.

 

2. 근저당 설정 여부

• 을구에는 담보대출, 근저당, 전세권 설정 등 권리관계가 나옵니다.
• 특히 근저당이 설정된 경우,
  보증금이 은행보다 후순위가 될 수 있어 위험합니다.

🧠 예시 보증금 1억 → 근저당이 1.5억 설정돼 있다면,
집이 경매로 넘어가도 보증금 전액 날릴 수 있습니다.

 

3. 최근 변경일자 확인

• 너무 오래된 등본은 효력이 없습니다.
• 출력한 날짜 기준 1~2일 이내 등본만 신뢰할 수 있습니다.

 

4. 가등기·가처분 등 특이사항 여부

• 가등기, 가압류, 가처분이 기재돼 있다면 법적 분쟁 중일 가능성이 높습니다.
• 이런 물건은 임대차 계약 자체를 피하는 것이 안전합니다.

 

이런 경우 특히 조심하세요

• 집주인이 바뀌는 중이라며 다른 이름으로 계약하자고 할 때
• 근저당 설정된 상태에서 '보증금보다 낮은 금액이라 괜찮다'는 말만 할 때
• 계약 전에 등본 보여주기를 꺼릴 때

👉 이런 경우는 대부분 전세 사기 리스크가 높습니다.
꼭 등기부등본 확인 → 계약 진행하세요.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 부동산 중개사가 다 알아서 해주지 않나요?

A. 아닙니다. 등기부등본 확인은 세입자의 책임이자 권리 보호를 위한 최우선 수단입니다.
중개사도 실수할 수 있고, 책임은 결국 계약자 본인에게 돌아옵니다.

Q. 등기부등본 열람은 몇 번 해도 되나요?

A. 횟수 제한 없습니다. 다만 매 열람 시 700원의 열람 수수료가 부과됩니다.

Q. 전세계약 전 말고, 후에도 확인해야 하나요?

A. 꼭 필요합니다.

• 계약 직후 등기변동이 생기는 경우가 많아
• 잔금 치르기 직전 한 번 더 열람하는 것이 안전합니다.

 

정리 요약

항목	체크 내용
소유자 확인	등본상 명의자와 계약자 동일 여부
근저당 여부	보증금보다 높은 근저당 있으면 위험
출력 일자	계약일 기준 최신 등본 확인 필수
특이사항	가압류·가등기·소송 등 분쟁 여부 확인

 

 

부동산 계약은 단 한 번의 실수로도 큰 손해를 볼 수 있는 민감한 일입니다.
특히 전세보증금은 내 전 재산일 수도 있습니다.

 

계약서 쓰기 전,

10분 투자해서 등기부등본만 확인해도
수천만 원의 피해를 막을 수 있습니다.

 

“등기부등본 먼저 보고 계약한다”

이 한 줄만 기억하셔도,
부동산 거래에서 가장 중요한 안전장치를 마련하신 겁니다.