확정일자·전입신고 언제 해야 보증금 지킬 수 있을까?

 

보증금 지키는 법,

계약서보다 중요한 두 가지

 

“등기부등본도 봤고, 보증금도 적당했는데…

왜 못 받았을까요?”

전세사기 피해자들 중

의외로 많은 사람이 기본적인 권리 보호 조치를 놓칩니다.

특히 확정일자와 전입신고는

‘하면 좋다’가 아니라

“안 하면 위험한” 단계예요.

 

이 글에서는 전세 계약 시

보증금을 지키기 위해 반드시 해야 하는 두 가지 조치,

📌 확정일자와 전입신고의

개념, 타이밍, 방법, 우선순위까지 차근히 정리해드립니다.

 

✅ 확정일자·전입신고, 왜 중요한가요?

전세 계약을 했다고 보증금이 자동으로 보호되는 건 아닙니다.

보증금을 지키려면,
① 대항력 + ② 우선변제권을 갖춰야 해요.

조건	역할	어떻게 생기나
✅ 대항력	후순위 임차인·새 집주인에게도 효력 있음	전입신고 + 실제 거주
✅ 우선변제권	경매 시 일정 금액 우선 반환	확정일자 + 전입신고 + 실제 거주

 

즉,
전입신고는 ‘권리를 주장할 자격’이고,
확정일자는 ‘돈 돌려받을 우선순위’입니다.

 

📅 언제까지 해야 하나요?

📍 전입신고 → 확정일자 → 입주 순서를
계약 직후~입주 당일 안에 마무리하는 게 원칙입니다.

조치	권장 시기	팁
전입신고	입주 당일 or 다음날	주민센터 방문 or 정부24
확정일자	계약서 받은 날 or 입주 직후	주민센터 or 동사무소 도장
입주	실제 거주 시작	전기·가스 개통도 증거 가능

 

※ 확정일자보다 전입신고가 우선입니다. (우선순위 잡는 기준이니까)

 

🧾 전입신고는 어떻게 하나요?

1. 주소지 관할 주민센터 방문
2. 전세 계약서 + 신분증 지참
3. 세대주 변경 또는 추가 등록
4. 처리 후 등본에 전입일자 기재

📌 온라인으로는 정부24 → 전입신고에서도 가능 (공동 인증서 필요)

정부24

 

📌 확정일자는 어떻게 받나요?

1. 전세 계약서 원본 지참 (임대인 도장 필수)
2. 주민센터 민원실 방문
3. 계약서 여백에 도장(확정일자 기재)
4. 수수료 약 600원

💡 확정일자 도장은 계약서 원본에 직접 찍히며,
법적 증거력을 가집니다.

 

🚫 놓치기 쉬운 실수 3가지

1. 입주만 하고 전입신고 안 함 → 대항력 없음
2. 확정일자만 받고 전입신고 안 함 → 우선변제권 없음
3. 전입신고 늦게 해서 후순위 밀림 → 보증금 우선순위 밀림

👉 두 조치는 반드시 세트로 묶어서 처리하세요.

 

✋ 이런 상황이라면 꼭 확인하세요

• 📌 신혼부부인데 입주는 나중에 할 예정
  → 전입신고 늦어지면 대항력 발생 안 됨
  
  
• 📌 계약서에 확정일자 찍었는데 주민등록 안 옮겼다?
  → 보증금 우선순위 없음 (우선변제권 부여 불가)
  
  
• 📌 동거인·배우자 명의로 계약했을 경우
  → 전입자와 계약자 일치 여부도 체크!

 

✅ 정리하면

조치	타이밍	효과
전입신고	입주일 당일 or 직후	대항력 확보
확정일자	계약서 받은 후 바로	우선변제권 확보

 

👉 두 가지 모두 해야만 보증금 ‘법적으로’ 지킬 수 있습니다.

 

💬 마무리하며

확정일자와 전입신고는 복잡한 절차가 아닙니다.

하지만 이 두 가지만 빠져도,

몇 천만 원 보증금이 사라질 수 있어요.

계약서만 챙기지 말고,
‘보호 조치까지 끝냈는지’ 꼭 체크하세요.