불법건축물·위장임대 피하는 법 – 건축물대장 보는 법

 

“보증금 돌려받고 싶다면,

계약 전에 반드시 확인하세요”

 

전세 계약을 하기 전,
등기부등본만큼 중요한 서류가 하나 더 있습니다.

바로 건축물대장입니다.

 

실제로 많은 전세사기 피해자들이

위반건축물, 위장임대, 미등기 다가구주택 등

건축물 문제로 전입신고가 안 되거나,

보증금 우선순위가 밀리는 상황을 겪습니다.

 

이 글에서는 불법건축물에 당하지 않기 위한 실전 정보와
건축물대장을 빠르게 읽는 법을 정리해드립니다.

 

✅ 불법건축물·위장임대, 왜 위험한가요?

📍 전입신고가 안 되면 대항력 없음 → 보증금 보호 못 함

📍 위반건축물은 매매·대출·보증 모두 불가 → 보증금도 위험

📍 1가구인 줄 알았는데 다가구 → 나보다 우선순위 세입자가 있음

 

즉, 건축물 정보를 제대로 안 보면 '계약부터 불리한 싸움'이 됩니다.

 

🧾 건축물대장이란?

📌 건축물의 법적 정보가 담긴 공식 문서입니다.

• 사용 승인일, 건물 용도, 구조, 층수, 위반 여부 등
• ‘대장이 있다’ = 합법적인 건축물이라는 뜻

🏢 발급처:

• 정부24 또는 토지이음 사이트에서 조회/출력 가능
• 정부24 건축물대장 바로가기

정부24

 

📌 꼭 확인해야 할 4가지 포인트

항목	체크 이유	피해 사례
① 건물용도	주택인지, 근린생활시설인지	오피스텔인 줄 알았는데 사무실로 등록된 경우
② 위반건축물 여부	불법 증축 여부	위반건축물은 보증보험 가입 불가, 전입신고 불가
③ 사용승인일	너무 오래된 건물 주의	노후 건물은 유지비·보수비 부담 크고 위험도↑
④ 구조 및 호수	다가구인지 단독인지	다가구는 세대 수가 많아 보증금 우선순위 밀릴 수 있음

 

🔍 실전 예시: 이런 집 조심하세요

🚫 불법 증축된 다세대

• 건축물대장에는 '2층'까지인데
  실제로는 '옥탑방' 포함 ‘3층’까지 세 놓는 경우
  → 옥탑방 전세 세입자는 전입신고·확정일자 자체가 안 되는 구조

🚫 용도가 '근린생활시설'

• 원룸처럼 생겼지만 사실은 사무실로 등록된 공간
  → 세입자 전입신고 불가, 확정일자도 인정 안 됨
  → 법적으로 ‘주택 임대차 보호법’ 대상 아님

 

📝 건축물대장 보는 법 요약

1. 정부24 또는 토지이음 접속
2. ‘건축물대장(총괄·일반)’ 열람 선택
3. 주소 입력 후 건물 정보 확인
4. 아래 항목 반드시 체크

체크 항목	정상 사례	위험 사례
건물용도	단독주택, 공동주택	근린생활시설, 오피스
사용승인일	2000년 이후	1980년대 이전
위반 여부	없음	위반건축물 표시
층수·구조	구조와 층수 일치	실물과 불일치 (옥탑 추가 등)

 

🚫 이런 경우 계약 피하세요

• 건축물대장에 위반건축물로 기재돼 있다
• 실제 세대 수와 건축물대장 층수·용도가 다르다
• 계약서 주소와 건축물대장 주소가 미묘하게 다르다

→ 보증보험 가입도 안 되고,
→ 전입신고·확정일자도 불가능한 사기 유도 구조일 수 있습니다.

 

✅ 마무리하며

전세 계약은 계약서만 보고 결정하는 게 아닙니다.
등기부등본과 건축물대장은 반드시 세트로 확인해야 합니다.

 

이 두 서류만 제대로 봐도,
전체 전세사기의 70%는 피할 수 있습니다.