1가구 2주택 양도세 면제 받는 법, 면제 조건

 

"집 한 채만 팔았을 뿐인데 양도세 수천만 원?"

1가구 2주택인 분들이 가장 많이 겪는 고민입니다.

하지만 조건만 맞추면 ‘비과세’ 받을 수 있는 방법이 명확히 존재합니다.

 

이번 글에서는 2025년 세법 기준으로

1가구 2주택자의 양도소득세 면제 요건과 전략을 알기 쉽게 정리했습니다.

 

✅ 기본 개념: 왜 1가구 2주택이면 세금을 내야 하나?

1가구 2주택자는 기본적으로 양도소득세 비과세 대상이 아닙니다.

이는 ‘투기 목적’의 주택 보유로 간주되기 때문인데요,

단, 아래의 ‘일시적 1가구 2주택’ 요건을 충족하면 1주택자로 간주되어 비과세 받을 수 있습니다.

 

🏡 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 (2025년 기준)

2025년에도 국세청은 아래 4가지 요건을 충족해야 양도세를 면제합니다.

① 새집을 먼저 사고 → 기존 집을 2년 내에 양도

• 새로 이사한 집을 먼저 취득한 후
• 기존 주택을 ‘2년 이내’에 양도하면 비과세 가능
  → 2년 초과 시 비과세 불가 (중과세 대상 가능성)

 

② 두 주택 모두 ‘1세대 1주택 비과세 요건’ 충족

• 보유기간 2년 이상
• 실거주 요건 충족 (조정대상지역일 경우 2년 실거주 필수)

 

③ 전입 요건 주의

• 새집 취득 후 1년 이내에 전입해야
• 전입 지연 시 비과세 불인정될 수 있음

 

④ 일시적 2주택 인정은 한 번만 가능

• 반복적으로 적용받기 어려우며, 반복 보유 시 중과 대상

 

📅 Q. 기존 집을 판 다음 새집 사도 괜찮을까?

→ 네. 이 경우에는 단순 1주택자로 보기 때문에
양도세 비과세 요건(보유 2년 이상, 실거주 2년 등)만 충족하면 그냥 비과세입니다.
오히려 더 깔끔한 케이스죠.

 

🚫 주의: 조정대상지역인 경우 요건 더 까다로움

조정대상지역 내 주택이라면 아래 두 가지를 모두 충족해야 비과세입니다.

• 2년 이상 보유 +
• 2년 이상 실거주 (2025년에도 동일 적용)

👉 단, 2017.8.3 이전 취득분은 예외 가능성 있음 (개별 확인 필요)

 

🧾 실제 사례로 보는 절세 전략

📍 사례 A – 일시적 2주택 인정

• 2023.5 신축 아파트 구입
• 2024.3 전입
• 2025.4 기존 빌라 매도 → ✅ 2년 이내 처분 + 전입요건 충족 → 비과세 가능

📍 사례 B – 전입요건 미충족

• 2023.1 새집 매입, 전입은 2024.6
• 2025.5 기존집 양도 → ❌ 전입 1년 이내 조건 미충족 → 과세 대상

 

✅ 양도세 비과세 외에도 고려해야 할 것

• 증여 후 양도는 주의: 증여받은 집은 비과세 불인정 가능
• 분양권도 주택 수 포함 (특히 조정지역일 경우)
• 부부 공동명의 주택은 지분 비율 기준으로 계산됨

 

🔍 자주 묻는 질문 FAQ

Q. 2년 실거주는 꼭 해야 하나요?

• 조정대상지역에서는 2025년에도 실거주 2년 필수입니다.
• 비조정지역은 보유 2년만 해도 가능.

Q. 두 채 모두 비과세 가능할까?

• 아니요. 일시적 2주택 인정은 한 채만 비과세 가능.
• 두 채 모두 팔면 한 채는 과세 대상 될 수 있음.

 

📑 2025년 1가구 2주택 양도세 면제 요약

항목	내용
비과세 인정 기준	새집 구입 후 2년 이내 기존집 매도 + 전입 1년 이내
조정지역 요건	실거주 2년 이상 필수
반복 가능 여부	한 번만 인정
유리한 순서	기존 집 매도 → 새집 매입 or 일시적 요건 준수 시 가능

 

👉 지금 해야 할 일

✅ 내 주택이 조정대상지역인지 확인
✅ 기존 집과 새집의 전입일·보유일 체크
✅ 실거주 기록 남기기 (공과금 납부, 등본 등)
✅ 세무사 상담 통해 절세 전략 세우기

 

놓치면 수천만 원 손해,
미리 준비하면 한 푼도 안 내고 집 팔 수 있습니다.

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