전입신고 안 되는 집, 계약 전에 확인하는 방법

 

“전입신고가 안 된다는 건,

보증금도 못 지킨다는 뜻입니다.”

 

“분명히 전세 계약했는데 전입신고가 안 돼요.”

“집이 예뻐서 계약했는데,

알고 보니 불법건축물이래요.”

실제로 전세사기 피해자들 중 많은 사람들이 이 한 가지를 몰라서 보증금을 날렸습니다.

👉 그게 바로 ‘전입신고 안 되는 집’입니다.

전입신고가 안 되면 대항력도 없고,

확정일자도 소용없고,

보증금은 그대로 날아갑니다.

이 글에서는 그런 집을 계약 전에 어떻게 걸러낼 수 있는지,
불법건축물과 위장임대의 구조를 건축물대장으로 파악하는 방법까지 정리해드립니다.

 

✅ 전입신고가 안 되는 집이 왜 위험한가요?

전입신고는 단순한 행정 절차가 아닙니다.
📌 보증금을 지키기 위한 ‘법적 권리’의 출발점입니다.

조건	역할	효과
전입신고	대항력 확보	새 집주인에게도 내 권리 주장 가능
확정일자 + 전입신고 + 실제 거주	우선변제권 확보	경매 시 보증금 우선 반환 가능

 

🚫 전입신고가 안 되는 집이라면?
→ 대항력도, 우선변제권도 생기지 않습니다.
→ 그 집은 법적으로 ‘살 수는 있어도, 권리를 주장할 수는 없는 집’입니다.

 

🧨 전입신고 안 되는 집의 3가지 유형

1. 불법건축물

• 건축물대장에 위반 건축물로 표시
• 불법 증축, 허가받지 않은 옥탑 등
• 전입신고 자체가 불가하거나 보증보험 가입 불가

2. 근린생활시설·상가 건물

• 주소는 주택처럼 보여도, 용도가 ‘사무실’, ‘상가’
• 주택임대차보호법 적용 ❌
• 확정일자·전입신고 모두 불가

3. 다가구주택 내 ‘무허가 세대’

• 건축물대장에는 3세대인데, 실제로는 5세대 운영
• 주소가 공식 주소와 불일치 → 전입신고 거부됨
• 대항력 자체가 불성립

 

📋 계약 전에 확인하는 2가지 서류

① 건축물대장 (정부24 or 토지이음)

• 건물의 용도, 층수, 위반 여부 확인
• 용도: 단독주택, 다가구주택만 전입신고 가능
• 위반건축물 표기 시 무조건 계약 피해야 함

② 도로명 주소 확인

• 계약서 주소와 건축물대장상 주소가 정확히 일치하는지 확인
• 주소 미일치 시 전입신고 거부될 수 있음

 

🧾 실전 예시: 이런 집은 피하세요

사례	설명
✅ “옥탑방 전세, 전입신고 안 돼요”	건축물대장엔 3층이 없는데 옥탑을 세 놓는 구조
✅ “1층 상가 위 원룸 전세”	건물 용도는 근린생활시설 → 확정일자·전입신고 모두 불가
✅ “주소는 101호인데 등기엔 없음”	무단 세대분할 → 전입신고 거절 가능성 높음

 

💡 간단 체크리스트 (계약 전)

• 건축물대장에서 ‘위반건축물’ 표시 없음
• 건물용도: ‘근린생활시설’이 아닌 주택용도
• 건물 층수·구조와 실물 일치
• 계약서 주소 = 건축물대장 주소
• 세대 수가 비정상적으로 많지 않음

 

✅ 마무리하며

📌 전입신고가 안 되는 집은,

아무리 예쁘고 싸도 계약하면 안 됩니다.

보증금은 생각보다 ‘법적 권리’에 의해 지켜지는 구조입니다.

등기부등본만큼이나 건축물대장과 주소 일치 여부를 꼭 확인하세요.

 

눈에 보이는 조건보다,

보이지 않는 리스크가 더 위험합니다.

 

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