보증금 못 받았을 때 대처법 – 내용증명부터 임차권등기까지

 

“지금 당장 뭘 해야 하는지,

하루도 미루지 마세요”

 

“집주인과 연락이 안 돼요.”

“계약이 끝났는데,

보증금을 안 돌려줍니다.”

“말로만 준다 하고 계속 미뤄요.”

 

보증금 반환이 안 되는 순간부터,

법적 대응은 ‘속도’가 생명입니다.

이 글에서는 실제로 보증금을 못 받았을 때,
세입자가 당장 해야 할 조치를 순서대로,

실전 위주로 정리해드립니다.

 

✅ 먼저 확인: ‘전세사기’와 ‘보증금 미반환’은 다릅니다

📌 전세사기: 애초에 돌려줄 의도 없이 사기를 친 구조

📌 보증금 미반환: 고의든 아니든, 계약 종료 후 돌려받지 못한 상태

→ 전세사기 여부를 떠나, 보증금을 못 받았다면 법적으로 대응해야 합니다.

 

📧 STEP 1. 내용증명 보내기 (경고 + 증거 확보)

내용증명은 집주인에게

📌 “보증금을 언제까지, 얼마를 돌려달라”는 내용을
📌 공식적으로 요구하는 서면 통지입니다.

어떻게 쓰나요?

• 계약 종료일, 보증금 금액, 반환 요청 기한 명시
• 우체국 ‘내용증명’ 서비스 이용 (오프라인 or 인터넷우체국)

📌 집주인이 연락이 안 되거나, 말만 하고 안 주는 경우
→ 법적 절차 전에 필수로 거쳐야 하는 단계입니다.

 

🧷 STEP 2. 임차권등기명령 신청 (전입 빼지 말고 등기!)

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면
반드시 ‘임차권등기명령’을 신청해야 합니다.

 

📌 전입신고가 말소되면 대항력도, 우선변제권도 사라집니다.
→ 이를 방지하기 위한 법적 장치가 ‘임차권등기’입니다.

어떻게 하나요?

• 관할 지방법원에 신청 (보증금, 주소, 계약서, 전입증명 등 필요)
• 법원 결정 후, 등기소에 임차권등기 등록
• 이후 주소 이전 가능

📌 등기만 하면 전입신고를 유지하지 않아도 보증금 반환 우선권을 유지할 수 있습니다.

 

📃 STEP 3. 지급명령 or 민사소송 진행

내용증명 이후에도 집주인이 버티거나, 연락이 두절된 경우

📌 지급명령 신청 또는 민사소송으로 보증금 반환 청구 가능

선택지	설명	장점
지급명령	간단한 서면절차	비용/시간 부담 적음
민사소송	정식 재판 절차	강제집행까지 가능

 

📌 지급명령 후에도 불복 시 민사소송으로 전환 가능
📌 승소하면 집주인 재산에 압류·경매 가능

 

🏡 STEP 4. 경매 대응 시 보증금 우선순위 확인

집주인 부도 → 집이 경매로 넘어가는 상황이라면
전입신고 + 확정일자 + 임차권등기 여부가
📌 보증금 반환 순서를 결정하는 핵심입니다.

우선변제권 있는 경우:

• 경매 낙찰금에서 먼저 보증금 회수 가능
• 일정 금액까지 보장 (지방/수도권 기준 상이)

우선순위 밀리는 경우:

• 근저당권자보다 뒤에 있으면 전액 손실 가능성 있음

📌 등기부등본상 권리 순위 반드시 확인할 것

 

💡 그 외 꼭 기억할 팁

• 📌 내용증명은 반드시 복사해 보관 + 등기번호 추적
• 📌 임차권등기명령은 이사 직전이 아니라 계약 만료 직후부터 준비
• 📌 소송·지급명령은 법률구조공단 무료상담 활용 가능
• 📌 가능하면 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인

 

✅ 마무리하며

보증금 문제는 감정이 아니라 증거와 절차로 대응해야 합니다.

📌 내용증명 → 임차권등기 → 지급명령 or 소송
이 흐름은 ‘집주인을 겁주기’ 위한 게 아니라,

내 돈을 지키는 유일한 길입니다.

 

“설마…”라고 넘기면,

그 설마가 실제가 됩니다.

단 하루도 미루지 말고,

바로 움직이세요.

 

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