증여 후 양도소득세 계산법·절세전략｜2025 최신판

 

“집을 부모님께 증여받았는데,

나중에 팔면 양도세는 어떻게 될까요?”

“증여 후 바로 팔면 세금 폭탄 맞는다는 말,

진짜일까요?”

 

부동산 증여는 절세 전략으로 자주 활용되지만,
‘양도소득세’까지 고려하지 않으면 오히려 더 큰 세금을 낼 수 있습니다.

 

2025년 기준으로 증여 후 양도소득세가 어떻게 달라지는지,

꼭 알아야 할 핵심 내용을 총정리해 드립니다.

 

🏠 1. 증여받은 부동산, 팔면 양도세 낼까?

정답은 “네, 냅니다.”

• 양도소득세는 부동산을 팔아 생긴 차익(시세 차익)에 대해 부과되는 세금입니다.
• 증여받은 집도 내가 '소유자'가 되어 매도하면 양도세 납세 의무가 생깁니다.

📌 중요한 건 ‘취득가액’이 얼마로 인정되느냐입니다.

 

🔍 2. 증여 후 양도할 때 ‘취득가액’ 계산법

증여 후 양도 시 양도차익은 다음과 같이 계산됩니다.

양도차익 = (매도금액 - 취득가액) - 필요경비 - 장기보유특별공제

 

여기서 ‘취득가액’이 문제인데요,

👉 일반적으로는 증여자가 구입한 가격이 아닌, 증여 당시의 '시가'로 인정됩니다.

하지만 예외도 있습니다.

 

✅ [예외] 증여 후 5년 이내 양도한 경우

• 기본 원칙: 증여자가 원래 구입한 가격(원가 기준)으로 계산합니다.
• 예를 들어,
  • 부모님이 2억에 산 집을 시가 5억일 때 자녀에게 증여
  • 자녀가 6억에 매도
  • 이 경우 취득가액은 ‘2억’으로 잡히며, 양도차익은 4억입니다.

👉 증여 후 5년 이내 매도 시 세금이 훨씬 커집니다.

 

⏳ 3. 5년 지나면 세금이 확 줄어드는 이유

증여받은 부동산을 5년 이상 보유하면,
취득가액이 증여 당시의 '시가'로 바뀝니다.

 

이렇게 되면 양도차익이 줄어들고,

세금도 함께 줄어듭니다.

 

📌 즉, 증여 후 5년은 기다려야 양도세 부담을 줄일 수 있습니다.

 

💡 4. 절세 전략: 증여 vs 매매, 어느 쪽이 유리할까?

구분	증여 후 양도	매매 후 양도
취득가액	낮게 잡힘 (5년 내)	시가 기준
양도차익	높음	상대적으로 적음
세금 부담	큼	상대적 절세 가능

• 고가 아파트라면, 증여보단 부모 자식 간 매매가 유리할 수도 있습니다.
• 하지만 증여는 증여세, 매매는 취득세·양도세가 함께 발생하니 전체 세금 시뮬레이션이 필수입니다.

 

📎 5. 증여세와 양도세, 꼭 구분하세요!

항목	증여세	양도소득세
언제 발생?	재산 받을 때	재산 팔 때
누가 납부?	받는 사람(수증자)	파는 사람(양도자)
기준은?	증여 당시 시가	취득가액 대비 양도차익

 

✅ 증여세와 양도세는 각각 별도로 계산되므로, 절세 전략 시 반드시 두 세금을 함께 고려해야 합니다.

 

🧾 6. 2025년 최신 개정사항 요약

• 증여 후 5년 이내 양도 → 원가 기준 취득가액 적용 (양도세 폭탄 주의)
  
• 5년 초과 시 양도 → 증여 시점 시가 기준으로 취득가액 산정 (절세 가능)
  
  
• 자녀에게 증여 시 미리 매도 계획까지 고려한 절세 플랜 설계 필요

 

이렇게 기억하세요!

✅ “증여 후 5년은 팔지 말자”
✅ “취득가액이 핵심이다”
✅ “증여세와 양도세는 별개다”
✅ “절세는 미리 설계할수록 유리하다”

 

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